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疫情之后,什么样的房子最好卖?

日期:2020-04-13浏览:Tags:行业新闻


    疫情之后楼市到底有哪些变化,地产人如何应对,这是目前大家最关心的事情!

    日前,新城控股针对一二线城市的潜在客群做了一次深入调研,获得答卷近千份,仔细分析后,结论如下:

    一、疫情对买房客户数量影响不大,只有3%的人相信房价会大跌

    40%的潜在客户购房需求不变,18%的潜在客户购房需求略微延后,另有18%一直不太确定是否要买房。

    确实有13%客户受疫情影响取消购房,但又有11%的客户因为疫情加速购房或换房,再算上高净值人群或外资避险需求的话,基本持平。

    41%潜在客户认为价格会小幅下跌,认为会大幅下跌的仅占3%,另有34%客户认为会上涨。

    二、因为长期宅家,改善需求被激发,3房4房改善客户成绝对主力

    想买房、换房的客户中,首置客户仅占24%,改善客户占76%。改善客户中,需求户型以3房为主,占比52%;其次是四房,占比32%。

    之前住刚需房的客户,24小时满负荷使用自家房子1个月乃至2个月之后,觉得各种功能缺失的硬伤无法忍受,从而迅速升级为改善客户。

    三、改善客户的诉求,主要表现为4个方面的需求升级

    1、空气、阳光、水、安静环境等基本生理需求升级,要尽可能做到极致

    世界上最珍贵的东西,往往是最常见而普通的,只有失去的时候,才会觉得珍贵。

    疫情期间,良好的通风、干净的空气、温暖的阳光、不被家人邻居打扰的安静的环境,都显得很珍贵。人们对这些基本元素的生理、心理需求,被强化了,很长一段时间会保留。

    2、社区内的运动需求升级,要能满足所有群体的个性化需求

    客户越来越深刻地认识到,自身免疫力才是最强大的防护,好身体是一切的前提,他们都需要运动锻炼,但又要在感觉相对安全的地方。所以,社区内的运动设施必须升级,满足从老人到小孩的所有群体的需求。

    3、安全需求升级,心理上的安全感也很重要

    严守小区与外界的边界,从而保证小区安全;通过无接触动线回家,方便生活同时保证自己的安全;不管在家在外,通过云监控能随时关注到家人,心理上更有安全感……这些过去是锦上添花的需求,现在则成为客户是否买房的关键点。

    4、场景功能需求升级,同一空间功能要能灵活转换

    疫情只是场景变化的一种,它改变的是人的心理和习惯,大家开始期待住宅中有更多可变空间、可以应对各种变化……比如,临时增加的办公需求,疫情期间有,周末也可能有……

    针对以上的4种需求升级,新城行动迅速,立刻开始做系统性的研究设计,目前已经形成了完整体系。该体系中的各种设计,已经或正在新城的项目中落地,展现出很强的执行力。

    下面就以新城的产品为例,来说明如何满足改善客户的4种需求升级……

    1、基本生理需求升级,随时随地让业主享受舒适的空气,温暖的阳光

    经此一“疫”,空气、阳光、水、安静的环境,这些客户最基本的生理需求,都升级了。从客户进入小区开始,其动线上的每个场景的基本需求,项目设计时都必须思考到位。

    先从空气开始说。

    小区内的通风和对流问题,大部分项目在楼栋排布时都会考虑。

    而新城更进一步,在规划时采用BIM等软件进行环境模拟,既避免小区形成“风哨”呜呜作响,同时实现社区无漩涡气流,保证业主在小区内步行时,能享受到舒适的风。

    很多城市人,周末喜欢去郊区的森林公园,享受“天然氧吧”。新城则希望通过“景观植物空气治理”,提高小区内空气负离子浓度,同时让植物散发的精气起到保健作用。

    具体来说,每个小区内至少配置3种以上有益健康的植物,做大中心景观区,提高绿地比例,要求人均集中绿地面积≥0.35㎡。

    下图是新城整理出的康体保健植物清单,不管项目在南方还是北方,都能从其中找到适宜的植物,规划到小区绿化中去。

    从小区进入楼栋,就要在电梯厅等电梯。

    很多电梯厅是封闭的,给人感觉压抑不透气,而新城最新的设计中,电梯厅都能享受自然的通风和采光。业主在电梯内的时间不长,但电梯本身空间比较小,高峰期间会有多人一起乘坐,所以电梯内的通风消毒也很重要。新城最新的设计中,把电梯内通风消毒列为标准配置。

    从电梯出来,就到家了。业主在家里的时间,非常长,家里的通风也就格外重要。新城在户型设计时,努力做到南北通透、小进深,保证室内的自然通风采光。疫情期间,专家呼吁大家要勤通风,天气暖和的时候,自然风也很舒适。然而有些城市室外寒冷,有些城市室外雾霾严重……这个时候,健康新风系统的优势,就会充分发挥出来。

    再来说阳光。

    在花园里能够享受阳光,这是大部分小区都能做到的。

    而在新城最新的产品里,开车回家后,在地下车库也能享受阳光。回到小区后,独自在这里静静再回家也是一种选择。

    室内针对享受阳光的设计,也很多。朝南的客厅自不必说,即使是卧室,也有180度的阳光和景观。

    双面宽乃至3面宽的大阳台,可以休闲喝咖啡,也可以用来跑步做瑜伽。

    暖暖的阳光照在身上,感觉和在公园锻炼区别也不大。

    说完了空气、阳光,接下来我们来说水。

    水是生命之源,干净的水能提升生命的质量。大城市的自来水,因为消毒的原因,有时有一些味道。如果遇到管道老化、水池没有及时清理等问题,更是会有黄水乃至泥水出现。新城最新的产品中都有多重净水,终端的水一般可以直接饮用。

    有饮水就有排水,非典期间,香港淘大花园的传播,很大一部分就是通过卫生间排污管道。而在新城最新的产品中,卫生间应采用双密闭防臭地漏,疫情期间防止病毒传播,日常可以防止返味、返水……

    接下来,我们来说说安静的环境。

    疫情期间在家呆久了,彼此之间难免互相影响。如果一个人很困要睡觉,另一个人很兴奋要看电视;一个人已经睡着,另一个人进房间拿东西开关门把他吵醒,都会发生矛盾。

    疫情结束之后,大家的作息有可能也不太一致。比如改善房主卧一般是睡夫妻两个人,2个人晚上回家、早上出门时间不一样,半夜起来上厕所等等,都会互相影响。

    新城最新的产品中,就努力减少这种影响。比如其入户门、室内门,隔音效果都好,而且开关门的时候,声音也都很小。原因在于其做了下图所示这些特殊设计。

    2、运动需求升级,针对不同群体专门进行场景、细节设计

    疫情之后,客户越来越深刻地认识到好身体是一切的前提。

    青年、老人、孩子,都需要运动锻炼,但他们的需求又不完全相同,这就需要针对不同的群体,做出有针对性的专门设计……

    新城最新的设计中,跑道串联起了社区内的各个运动空间。跑道本身则分为起点区、常规路段、超跑区、休憩区、终点区;有条件的小区,会设立快慢两条跑道,避免速度不同的业主互相干扰。一般来说,环形健康跑道长度不小于250m,整体色彩清新,标志非常明确,让业主非常容易就能控制自己的运动量。

    健身配套区域是跑道的中转站,业主可以在这里储物、换衣服、热身、补充水分能量。这里也有健身爱好者喜欢的单杠、双杠等多功能健身器械。

    针对儿童、老人、宠物的运动需求,新城最新的产品里都有专门设计。

    比如儿童活动空间细分为0-3岁、3-6岁,以及6岁以上3个活动区,还有婴儿车停放区、家长休息区、洗手池等专门设计,在配上植物认知园、草坪奔跑区,形成一个全龄儿童活动长体系。

    宠物活动场地与居住楼栋保持有一定的距离,且远离主要的车行道及人行道,设置趣味宠物训练部品,并设有相应宠物活动空间及卫生设施,同时采用围栏及灌木形成厚实的边界,防止宠物跨越。

    3、安全需求升级,保证随时随地有安全感

    疫情之前,客户的安全感主要来自防火、防盗等应急设备和措施,疫情期间,则又增加了新的内容。

    无接触通行是疫情期间安全感的重要来源,疫情之后则可以让出入更方便。

    疫情期间,无接触更有安全感,而疫情结束之后,客户即使手里拿着快递,开门、坐电梯也很容易,生活更加方便了。

    无接触除了不按开门按钮电梯按钮,还包括动线上的不接触。

    比如新城就对垃圾清运的动线做了专门设计,客户从主景观带回家,任何时候都不会遇到垃圾车。

    之前的“非典”中,有一部分感染者,是因为和之前的患者共用电梯按键、门把手等,接触传播的。所以,这一轮抗疫中,给电梯按键、门把手等消毒,成为各个小区物业都很重视的事情。

    不过,不管怎么密集消毒,传播的可能还是存在的,要完全消灭接触传播,“无接触”是最佳选择。

    怎么能“无接触”呢?

    在新城最新的产品中,不管是开车回家还是步行回家,都可以通过车牌识别、人脸识别等等,自动开门、自动呼梯,无接触通行。

    疫情期间,大家对家人的关注也增加了。连续几个月呆在一起,突然开始上班工作以后看不到,比平常更加牵挂。

    新城最新的智能云监控系统,与小区内监控系统联通。业主可以随时看到自己家里的情况,如果经过授权,还可以看到儿童、老人等活动区的情况,虽然身在外面,却有满满的安全感。

    而且,如果有儿童、老人出现摔倒等意外,这套系统也会自动提醒物业到场救护。

    4、场景功能需求升级,同一空间可以灵活转换

    疫情期间,男主人需要长期线上办公、开会,就需要一个安静的书房;孩子没法到外面去玩,就需要一个游戏场地;平时不做饭的,一大家人齐上阵做饭,就需要一个更大功能更齐全的厨房……

    疫情结束之后,一旦有家庭成员在家SOHO,家庭成员增加或者减少,在如今换房成本越来越大的情况下,也都涉及到利用原来空间改换场景需求的问题。

    在新城的最新产品中,同一空间满足不同情境下的场景需求变化,有很多考虑。

    先来说玄关。

    疫情期间,玄关成为隔断室内外的关键空间,大家都要在这个空间完成消杀、换衣,等等。如果一家人一起回家,更是要同时消杀。

    下图是新城一个项目的玄关,在疫情期间的功能设置。

    新城提出了“1.5卫”的概念。

    同样的面积,市面上通常只能做出一个卫生间,但新城在这个空间给出了2种选择:

    1、可以装修为一个普通的全功能大卫生间;

    2、如果需要,也可以隔成两个小卫生间。 这样一来就有两个卫生间,可以满足多人同住时的日常需求。

    疫情期间,如果有家人从特定区域回来,就需要居家隔离。

    新城的一些户型,就可以轻松实现居家隔离,彼此动线不相交,而且可以临时加户门实现双钥匙。

    而疫情结束之后,这种户型其实也很有有用:

    朋友来借住,可以让他来去自由,且不进入自家隐私区域;老人作息和其他家人不一致,可以相对独立居住,互不影响……

    小结

    疫情是一次挑战,但是也是一次机遇。

    正当大家都在争论应该做什么样的产品的时候,疫情让客户意识到什么最重要,从而指出了一个明确的方向。

    本轮疫情,将很多刚需客户直接提升为改善客户,对地产行业绝对是一件好事。

    当下地产人最重要的,就是不但要想,还要去做。行动迅速的新城,已经针对客户的最新需求,给出了自己体系化的答案。这种执行力,将是地产下半场的核心竞争力之一。


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