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碧桂园、旭辉、万科都在做的全穿插施工,太先进了!工期轻松缩短6个月

日期:2019-12-19浏览:Tags:行业新闻


  穿插施工是当前房企实现工程提质增效的必备手段。而在穿插施工的运用上,头部房企和一些中小房企之间的差距还是挺大的,比如碧桂园,截至今年十月份,全国已有24个区域实行全穿插试点,并且正在不断迭代施工和管理标准。而一些房企对此却还不甚熟悉,此前还有不少地产人在后台留言,询问关于穿插施工的实施问题,甚至有人觉得全穿插是不可能实现的。


  一、穿插提效


  不仅仅是现场施工穿插


  穿插施工本质上是“串联”作业改为“并联”作业。好比要烧一桌大餐,菜一道接着一道烧,就是“串联”做法,同时煮汤和炒菜,就是“并联”做法。


  比如按一般工序,一幢楼房第18层楼层的封顶工作结束后,才从底层开始精装修施工。而采用穿插施工,18层楼层进行结构施工的同时,1-10层的精装修就已经在施工了。


  由于多线作业并行,可以在缩短整体工期,延长单个工序的作业时间,因此穿插施工常与“提效”并提,即穿插提效。


  以碧桂园SSGF体系的穿插模型为例,按照5天/层的标准层施工节奏,安排主体结构、土建移交装修、湿作业、外立面工程穿插施工,主体封顶后180天达到装修交付条件,在保障单工序工期的同时,整体建造周期缩短6-8个月。


  当然,穿插施工不仅仅是施工阶段的工序穿插,还涉及到另外两条线的穿插,分别是图纸和招采穿插,以及验收穿插。有些房企也将其称之为全穿插(即全周期穿插)或者大穿插。


  1、工序穿插,包括竖向穿插和水平穿插


  在施工工序上,穿插施工包括竖向穿插和水平穿插。


  竖向穿插,在主楼体上,一边进行上部结构建造,一边进行底层屋内装修;在主楼体外,一边做上部建造,一边做外墙保温。不同班组在不同楼层内,连续有节奏地施工,并使相邻的两个专业队最大限度的搭接施工。


  水平穿插,是通过项目施工前期的策划及工作前置,将地库、市政管网、小区道路、园林景观与土建工程同步施工。


  2、出图和招采穿插,是穿插施工实现的前提


  此前有地产人对穿插施工的可行性表示疑惑,很大一个原因在于,只注意到工序穿插,而忽略了出图和招采穿插以及验收穿插。


  由于穿插施工要求每个节点准确度非常高,一个节点耽误了,直接导致同步穿插的工序无法实现。这要求各工序应尽量一次做对,减少变更和拆改,更不能出现出现边设计边施工,或者工程等材料等类似的耽误进度的情况。


  图纸先行和招采前置和穿插是实现全穿插施工的前提,需将工作充分前置,所有非主体施工的策划和管理重心提前完成;其次,穿插施工涉及的各条线,既相互独立,又不互相关联。设计和招采要围绕施工策划制定各自的工作计划,充分交圈,互相检查验证。


  比如碧桂园穿插施工管控规范中要求,图纸前置到各分项工程的分包单位定标之前。根据穿插模型穿插模型中的施工进场计划,倒排定标节点和出图节点。例如出图节点,根据各分项工程进场时间,减掉进场施工所需准备时间,减掉对应分包单位定标所需时间,推算出对应的出图时间。


  图纸方面,确保开工前土建、水电、装修、墙板深化图四图合一。比如碧桂园的穿插模型要求,塔楼正负零前84天要完成土建施工图,塔楼正负零前42天完成全套施工图(建筑、结构、水电、暖通、精装、管网),保证后续各单位确定及铝模深化。


  由于图纸前置,招采部门在招标采购时,可依据全穿插的节点编制招标计划,并且在合同中明确全穿插的要求,比如,结构几层开始进行砌体施工等,通过合约的手段保证工程计划顺利推进。


  3、验收穿插,保证穿插施工能顺利推进


  全穿插施工由于部分工序提前插入,在隐蔽工程覆盖之前,要提前进行阶段性验收。特别要重视主体的分段验收。例如碧桂园明确要求,项目管理人员与质监站进行有效沟通,达成分段验收统一意见,形成监督交底,为精装修提前穿插创造条件。

  二、穿插施工的实现


  重在前期严密策划


  穿插施工是一个复杂的体系,人、机、材、场地严密搭接,管理上也是环环相扣,前期严密的策划,才能保证穿插施工有条不紊。


  1、建立合适的穿插模型


  由于每家房企的技术和管理有差异,各项目的先天情况也可能不一样,所选择的穿插模型可能也有差异。穿插模型的选择,不能照搬照抄标杆房企做法,而应根据房企及具体项目的情况来制定。


  下面以旭辉为例,看看穿插模型建立的过程。


  旭辉建造2.0的包含全砼外墙、铝模、爬架及免抹灰等10项技术手段。


  各类工艺形式的工期、成本、实施风险、实施条件等有一个对照表,项目可根据实际情况参考选择,形成项目的建造体系。


  例如保温随爬架OR分段吊篮施工的优缺点对比如下:


  这些工艺,是穿插提效的保障。其穿插体系包括水平穿插和竖向穿插,项目运用中,分别从平面上和竖向上进行穿插规划。


  1)确定各阶段施工流向及总平布置


  总平布置,根据施工进度确定好各施工场地,同时要考虑到市政和景观前置的需要。重点关注大型设备合理布局、装修加工区的布置、钢筋加工场地布置、现场其它集中加工场地布置。


  可分五步来走:


  2)工序梳理,制定竖向穿插模型


  项目单体内所有的工序做法,形成建筑做法统计表,找出各工序之间的逻辑关系,梳理出可在同一户内进行的工序,在结合项目节点和施工单位情况,制定竖向穿插模型。


  2、流水段划分符合实际情况


  对项目涉及工序的梳理和分析,目的是找出各工序之间的关系,结合项目的特点确定最佳的工序流水安排。


  同时,还要考虑到影响工序的关键因素、工序间歇时间以及完成工序所需的劳动力资源。一旦每层作业工序与作业时间就已固定,就要确保每层工序按模型节点准时完成。


  以金科为例,其在划分流水段时有以下几个考虑点:


  ①单体楼可分为两个作业段。每个作业段单独安排人员进行施工;


  ②第一作业线段按穿插模型正常穿插,主要针对标准层; 


  ③第二作业线段按总进度计划,配备相应的人员进行施工,确保裙楼和车库的进度按计划完成。 


  ④每一个挑架尽量只安排一到两个大工序,避免交叉影响。


  此外,还需要考虑环境因素、政府因素、成品保护、合作方供货计划、精保洁条件等,对个别工序步距进行调整,编制施工总进度计划,方便后续各部门各单位据此进行节点倒排。


  三、穿插施工管理的三大关注点


  1、全穿插应匹配大总包模式


  穿插施工现场涉及到多流水作业,参与单位众多,容易出现大量扯皮事件,不利于计划推进。因此,穿插施工需要匹配大总包模式,让总包发挥协调管理作用。


  目前,很多项目的总包角都是施工总承包,总包虽然有协调统筹职责,但对专业分包的约束力度不强。采用大总包模式,总包转变为工程总承包,工程的组织策划、计划管理、组织管理、运营会管理、前置条件创造、专业分包管理等都归总包单位主导管理。


  比如碧桂园要求,所有的甲分包、甲供材单位全部单独签订合同,并与总包签订管理协议,向总包单位缴纳管理费,由总包统筹管理。


  其次,采用大总包采购模式。例如旭辉·璟宸府就采用这种模式,主体的总包单位和精装的总包单位是一家企业或公司,这样能够清晰明确质量责任跟踪,从而保证施工速度和质量。


  2、重视成品保护


  穿插施工模式中,不同班组按照前期施工策划进行穿插施工,在同一时间,不同空间内多流水作业,一旦保护不当可能造成交叉污染或损坏。


  ①合理的工序是最好的成品保护手段


  做施工策划时,尤其要重视总体施工顺序布置、施工方案选择、重要节点控制,避免交叉施工,达到成品保护的目的。比如主体封顶后进行厨房橱柜、卫生间柜体安装,再施工涂饰面。涂饰面施工完成后,再开始施工木地板、踢脚线、门套线、开关面板、五金洁具等。


  以万科江西金域国际项目为例,该项目在其施工总策划中,对楼层工序分布、交通组织及楼层施工状态、各楼层的排水组织措施等都做了详细布置及说明。


  各层施工工序按照主体结构8天/层施工来计算,爬架总高度设计为4.5层。在施工工序及交通组织中,通过以下措施保证各工序施工相对独立,互不干扰:


  ❶要求每层每道工序施工时间固定、人员固定,形成等循环流水施工;


  ❷各工序在不同楼层间的流水施工,做到流出去就不流回来;


  ❸在初装修完成楼层及精装修完成楼层,室内梯间进行隔断,非特殊情况不得互通;


  ❹交通组织通过室外施工电梯实现。


  ②分阶段、分内容,持续采取保护措施


  成品保护应覆盖从材料出厂-堆放-搬运-安装-保洁全流程,形成全周期可溯源的保护动作。


  比如施工阶段,若条件允许,材料表面保护膜最好在交付保洁前再拆除;下一个工序在施工中不得污染、损坏已完成工程的成品。


  3、建立前置意识和进度意识


  穿插施工的全体参与人员,包括项目部,各职能线、施工单位,都是前置工作的主体,每个环节都要有前瞻意识,提前策划准备。


  比如主体在施过程中,必须提前考虑分段组织主体验收;验收后二次结构要提前插入,所以必须提前安装施工电梯,提前考虑砌体施工的材料和人员准备;甲分包单位如门窗、地采暖、消防等要提前沟通协调,告知大穿插施工的思路,明确施工中插入的时间节点。 


  进度第一意识,创造条件保证进度按计划推进。比如说招采,按照供货周期前置下单,且尽量一次性下够数量,预购好损耗,宁可多不可少,以免造成现场施工等材料的情况,影响进度。至于多余出来的材料,可以由区域进行调配,在片区内其他项目上使用,不造成浪费。


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